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Sie haben eine Betreuung übernommen, und zum Vermögen des Betreuten gehört eine Immobilie. Vielleicht soll diese verkauft werden, weil ein Heimeinzug ansteht und der Unterhalt finanziert werden muss. Vielleicht liegt ein Nachlassfall vor und Sie als Nachlasspfleger sollen den Nachlass geordnet liquidieren. In beiden Fällen stellen sich dieselben Fragen: Welche Genehmigung brauchen Sie, was muss ein Gutachten leisten — und wo liegt Ihre persönliche Haftung, wenn sich später herausstellt, dass der Preis zu niedrig war?
Die Antworten stehen im Gesetz. Die Praxis zeigt aber, dass genau an der Schnittstelle zwischen Immobilienmarkt und gerichtlichem Genehmigungsverfahren die meisten Fehler entstehen: ein Gutachten, das die ImmoWertV-Anforderungen nicht erfüllt, ein Kaufpreis, der unter dem nachgewiesenen Verkehrswert liegt, oder ein Zeitplan, der das Genehmigungsverfahren nicht einrechnet.
Das Gesetz zur Reform des Vormundschafts- und Betreuungsrechts ist am 1. Januar 2023 in Kraft getreten und hat das Betreuungsrecht grundlegend neu geordnet. § 1850 BGB regelt seither, welche Rechtsgeschäfte des Betreuers der Genehmigung des Betreuungsgerichts bedürfen. Für Immobilienverfügungen ist die Rechtslage eindeutig: Ein Betreuer darf über ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück nur mit Genehmigung des Betreuungsgerichts verfügen.
Genehmigungspflichtig nach § 1850 BGB sind insbesondere:
Entscheidend für die Praxis: Die Genehmigung muss vor Wirksamkeit der Verfügung vorliegen. Ein Kaufvertrag, der ohne Genehmigung beurkundet wird, ist schwebend unwirksam — ein Zustand, den Notare kennen und der den Grundbuchvollzug blockiert, bis das Gericht entschieden hat.
Stand: Oktober 2026. Rechtsgrundlage: § 1850 BGB in der Fassung des Gesetzes zur Reform des Vormundschafts- und Betreuungsrechts vom 4. Mai 2021 (BGBl. I S. 882), in Kraft seit 1. Januar 2023.
Das Betreuungsgericht prüft, ob das Rechtsgeschäft dem Wohl des Betreuten entspricht. Für einen Immobilienverkauf bedeutet das in der Praxis: Das Gericht will wissen, ob der vereinbarte Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht oder — bei nachgewiesenem sachlichem Grund — jedenfalls nicht erheblich darunter liegt. Ohne einen methodisch verwertbaren Wertnachweis erteilt es keine Genehmigung.
Diesen Nachweis zu erbringen ist Aufgabe des Betreuers — nicht des Gerichts und nicht des Notars. Ein unqualifiziertes Maklerangebot oder eine online generierte Schätzung löst in der Regel eine Zwischenverfügung mit Fristsetzung aus und verzögert den gesamten Zeitplan.
Gerichtsverwertbar ist ein Gutachten, wenn es einer sachverständigen Nachprüfung standhält. Das setzt voraus, dass die Wertherleitung transparent dokumentiert und nach den anerkannten Verfahren der Immobilienwertermittlung durchgeführt wurde — nicht nur das Ergebnis behauptet wird.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in der Fassung vom 14. Juli 2021 (BGBl. I S. 2805) schreibt die anerkannten Wertermittlungsverfahren vor: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches Verfahren anzuwenden ist, bestimmt sich nach Objektart und Marktdatenlage — nicht nach der Präferenz des Auftraggebers.
Ein ImmoWertV-konformes Gutachten enthält mindestens:
Ein Gutachten, das diese Elemente nicht enthält, ist kein Verkehrswertgutachten im Sinne der ImmoWertV — auch wenn es diesen Begriff im Titel trägt.
Die ImmoWertV schreibt keine formelle Zulassung vor. In der gerichtlichen Praxis anerkannt werden Gutachten von:
Ein einfaches Maklergutachten genügt nicht — auch nicht bei langjähriger Marktkenntnis. Der Unterschied liegt in der nachprüfbaren Methodik, die ein Richter und ein Gegensachverständiger beurteilen können.
Der Zeitplan eines Immobilienverkaufs unter Genehmigungsvorbehalt ist nur dann realistisch, wenn alle Beteiligten koordiniert vorgehen. In der Praxis scheitert er regelmäßig, weil das Gutachten zu spät beauftragt wird oder weil ein Käufer nicht bereit ist, ohne verlässliche Aussage über das Genehmigungsverfahren zu warten.
Das Gutachten sollte beauftragt werden, bevor ein Kaufpreisangebot ausgehandelt wird. Der ermittelte Verkehrswert ist die Verhandlungsbasis — nicht das nachträgliche Ergebnis einer bereits abgeschlossenen Einigung. Wer erst nach Unterzeichnung einer Reservierungsvereinbarung einen Sachverständigen hinzuzieht, setzt sich dem Vorwurf aus, den Wert rückwirkend zu legitimieren.
Was die Gutachtenerstellung typischerweise verzögert: fehlende oder unvollständige Grundlagenunterlagen — Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Mietverträge, Energieausweis. Diese Unterlagen sollten unmittelbar nach Mandatsübernahme beschafft werden.
Der Kaufvertrag kann notariell beurkundet werden, bevor die Genehmigung des Betreuungsgerichts vorliegt. Er ist dann schwebend unwirksam. Der Notar leitet den Genehmigungsantrag mit dem Gutachten an das Betreuungsgericht weiter. Der Käufer muss mit einer Wartezeit für die gerichtliche Entscheidung rechnen — ein realistischer Zeitraum hängt von der Auslastung des zuständigen Gerichts und der Vollständigkeit der vorgelegten Unterlagen ab.
Das Betreuungsgericht kann gemäß § 26 FamFG von Amts wegen Ermittlungen anstellen und ein eigenes Sachverständigengutachten anordnen. Das tut es selten, wenn das vorgelegte Gutachten methodisch schlüssig ist. Typische Zwischenverfügungen betreffen fehlende Unterlagen oder eine unzureichende Begründung des Kaufpreises — nicht das Gutachtenergebnis selbst.
Liegt der vereinbarte Kaufpreis unter dem gutachterlichen Verkehrswert, muss der Betreuer den Abschlag konkret begründen: mit nachgewiesenem Sanierungsaufwand, eingeschränkter Vermarktbarkeit oder dokumentiertem Liquiditätsbedarf des Betreuten. Eine pauschale Erklärung löst erneut Rückfragen aus.
Erst mit rechtskräftiger Genehmigung wird der Kaufvertrag wirksam. Gegen die Genehmigung ist Beschwerde zulässig (§ 58 FamFG), in der Regel durch den Betreuten selbst oder einen bestellten Verfahrenspfleger. Der Notar vollzieht den Eigentumswechsel, sobald keine aufschiebende Wirkung mehr besteht.
Der Betreuer haftet dem Betreuten nach den Vorschriften des Betreuungsrechts für Schäden, die durch eine pflichtwidrige Amtsführung entstehen. Bei einem Immobilienverkauf konzentriert sich dieses Risiko auf drei Punkte.
Ein erheblicher Abschlag vom nachgewiesenen Verkehrswert kann eine Pflichtverletzung sein, wenn der Betreuer ihn nicht mit dem Wohl des Betreuten rechtfertigen kann. Allgemeine Marktaussagen genügen nicht. Konkrete, dokumentierte Umstände — ein gutachterlich festgestellter Sanierungsstau, eine nachgewiesene Dringlichkeit des Mittelbedarfs, eine beschränkte Vermarktbarkeit wegen konkreter Belastungen — können tragfähig sein, wenn sie schriftlich vorliegen.
Wer ein Gutachten vorlegt, das den Anforderungen der ImmoWertV nicht genügt, kann sich nicht darauf berufen, sachverständig beraten worden zu sein. Entscheidend ist nicht, ob irgendein Dritter einen Wert genannt hat, sondern ob die Herleitung dieses Werts durch einen Richter und einen Gegensachverständigen nachgeprüft werden konnte. Eine Schätzung auf Briefkopf erfüllt diesen Standard nicht.
Wenn ein Kaufvertrag scheitert, weil das Genehmigungsverfahren länger dauert als der Käufer bereit war zu warten, liegt die Ursache häufig in einer zu späten Beauftragung des Gutachtens oder in unvollständigen Unterlagen. Beides liegt im Verantwortungsbereich des Betreuers.
Der Nachlasspfleger verwaltet den Nachlass auf Anordnung des Nachlassgerichts (§§ 1960–1962 BGB), wenn die Erben unbekannt sind oder der Nachlass überschuldet ist. Die Aufgabe ist rechtstatsächlich ähnlich wie die Betreuung, die Grundlage aber eine andere: Der Nachlasspfleger führt kein Amt gegenüber einer Person, sondern verwaltet Vermögen im Interesse des Nachlasses.
Auch für den Nachlasspfleger gilt: Ein gerichtsverwertbares, ImmoWertV-konformes Gutachten ist das einzige Instrument, das spätere Auseinandersetzungen über den richtigen Wert sachlich schließt.
Damit der Sachverständige termingerecht und vollständig arbeiten kann, sollten bei Beauftragung folgende Dokumente vorliegen oder unmittelbar beschafft werden:
Unvollständige Unterlagen verlängern nicht nur die Gutachtenzeit, sondern veranlassen das Gericht zu Nachfragen. Jede Verzögerung kostet Zeit — in Mandaten mit laufenden Heimkosten oder drängenden Erben ist das eine konkrete Belastung.
Wenn Sie für ein Betreuungs- oder Nachlasspflegemandat ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten oder Unterstützung beim Genehmigungsverfahren benötigen, nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Seite. Geben Sie dabei an, welche Art von Mandat vorliegt (Betreuung, Nachlasspflegschaft, Insolvenzverfahren), welche Immobilie betroffen ist und ob bereits ein gerichtlicher Zeitrahmen gesetzt wurde. immozeit arbeitet in Baden-Württemberg direkt; in anderen Regionen über qualifizierte Partner vor Ort.
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Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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