Makler im Mandat: Ablauf, Unterlagen, Haftung

Sie sind als Nachlasspfleger, Testamentsvollstrecker oder rechtlicher Betreuer für eine Immobilie verantwortlich und suchen einen Makler, der den Anforderungen des Mandats gewachsen ist — nicht einen, dem Sie anschließend erklären müssen, warum ein Genehmigungsvorbehalt die Zeitplanung verändert. Dieser Artikel beschreibt den Ablauf der Zusammenarbeit: was Sie beim Erstkontakt bereithalten sollten, was Sie zurückbekommen, in welcher Form und in welcher Zeit, und wo die Grenze der jeweiligen Verantwortung liegt.

Was Sie beim Erstkontakt bereithalten sollten

Je vollständiger die Übergabe beim ersten Gespräch, desto früher kann eine belastbare Marktpreiseinschätzung erfolgen. Folgende Unterlagen und Informationen beschleunigen den Einstieg:

• Art und Stand des Mandats: Testamentsvollstreckung, Nachlasspflege, Betreuung oder Insolvenzverwaltung — jede Konstellation hat andere Genehmigungsvorbehalte und andere Beteiligte.
• Ihre Legitimation: Testamentsvollstreckerzeugnis, Betreuerausweis mit aktuellem Aufgabenkreis, Pflegschaftsanordnung oder Bestellungsurkunde. Ohne nachgewiesene Vertretungsbefugnis kann kein Maklerauftrag erteilt werden.
• Aktueller Grundbuchauszug: Eigentümer, Abteilung II und III — Belastungen, Wohnrechte, Nießbrauch, Hypotheken. Ein veralteter Auszug deckt in der Praxis oft Eintragungen nicht ab, die den Verkaufsprozess wesentlich beeinflussen.
• Mietverhältnisse: Ist die Immobilie vermietet? Liegt ein Mietvertrag vor? Ein bestehender Mietvertrag geht nach § 566 BGB auf den Käufer über — das ist vermarktungsrelevant und für die Preisfindung entscheidend.
• Bekannte Mängel und Besonderheiten: Baulasten, laufende Rechtsstreitigkeiten, nicht abgenommene Anbauten, bekannte Schäden. Der Makler ist zur wahrheitsgemäßen Aufklärung verpflichtet; er kann nur aufklären, was er kennt.
• Genehmigungslage: Ist die Genehmigungspflicht nach § 1850 BGB bereits geprüft? Liegt eine Vorabstimmung mit dem Betreuungs- oder Nachlassgericht vor?

Liegt nur ein Teil dieser Unterlagen vor, ist das kein Hindernis für den Start — aber es verzögert einzelne Schritte. Wer weiß, welche Lücken noch offen sind, kann die Parallelarbeit besser steuern.

Was Sie zurückbekommen — und in welcher Form

Zwei Leistungen werden im Mandatskontext regelmäßig nachgefragt, und ihre Verwechslung erzeugt in der Praxis die meisten Zeitverluste:

Marktpreiseinschätzung

Eine Marktpreiseinschätzung durch den Makler ist eine qualifizierte Einschätzung auf Basis von Vergleichsverkäufen und Marktkenntnis. Sie ist nicht ImmoWertV-konform und nicht für die Vorlage bei Gericht geeignet — aber sie steht in der Regel innerhalb weniger Werktage nach Besichtigung zur Verfügung und liefert die Grundlage, auf der Sie entscheiden können, ob ein förmliches Gutachten erforderlich ist oder ob die Marktlage einen direkten Vermarktungsauftrag rechtfertigt.

Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV

Wenn das Gericht einen Nachweis des Verkehrswertes verlangt — was bei Betreuungs- und Nachlasspflegschaftsverfahren regelmäßig der Fall ist — wird ein Gutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) benötigt. Dieses wird von einem zertifizierten Sachverständigen erstellt, nicht vom Makler. immozeit vermittelt qualifizierte Sachverständige; das Gutachten enthält Bewertungsverfahren, Datenbasis und nachvollziehbare Herleitung — die drei Elemente, auf die Gerichte bei der Prüfung abstellen.

Wichtig für die Zeitplanung: Ein ImmoWertV-konformes Gutachten dauert je nach Objekt und Sachverständigenauslastung erfahrungsgemäß zwei bis sechs Wochen ab Beauftragung. Das Gericht setzt dafür keine einheitliche Frist — aber wer es im Berichtszeitraum vorlegen will, muss frühzeitig beauftragen.

Stand: Oktober 2026. Rechtliche Einschätzungen in diesem Abschnitt dienen der Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung.

Wann ist ein Gutachten nach ImmoWertV erforderlich?

Ob ein Verkehrswertgutachten vorzulegen ist, hängt von der Mandatsart und dem konkreten Gericht ab. Einige Orientierungspunkte:

• Betreuungsverfahren: Nach § 1850 BGB (in der seit Januar 2023 gültigen Fassung) bedarf die Verfügung über ein Grundstück durch den Betreuer der Genehmigung des Betreuungsgerichts. Das Gericht fordert regelmäßig einen Nachweis des Verkehrswertes — in aller Regel in Form eines Gutachtens, seltener auf Basis des Bodenrichtwertes des Gutachterausschusses allein.
• Nachlasspflege: Das Nachlassgericht hat keinen gesetzlich normierten Genehmigungsvorbehalt für jeden Grundstücksverkauf, aber Nachlasspfleger handeln unter Aufsicht des Nachlassgerichts (§§ 1960 ff. BGB), und eine dokumentierte Wertgrundlage schützt vor Haftungsvorwürfen der Erben.
• Insolvenzverwaltung: Der Insolvenzverwalter ist gegenüber den Gläubigern rechenschaftspflichtig; ein Gutachten ist gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben, aber bei einem Verkauf unter Wert ohne Dokumentation droht persönliche Haftung nach § 60 InsO.
• Testamentsvollstreckung: Keine zwingende Genehmigungspflicht für den Verkauf, aber Rechenschaftspflicht gegenüber den Erben nach § 2218 BGB. Ein Gutachten ist die belastbarste Grundlage für den Nachweis, dass der erzielte Preis angemessen war.

In der Praxis gilt: Wer einen Immobilienverkauf im Mandat ohne Nachweis des Verkehrswertes durchführt und sich dabei auf eine mündliche Schätzung stützt, trägt das Begründungsrisiko allein.

Stand: Oktober 2026. Rechtliche Einschätzungen in diesem Abschnitt dienen der Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung.

Genehmigungspflicht einplanen — was das für den Ablauf bedeutet

Bei Betreuungsverfahren ist die gerichtliche Genehmigung nach § 1850 BGB keine optionale Formalität — sie ist Wirksamkeitsvoraussetzung für den Kaufvertrag. Das hat konkrete Folgen für den Ablauf der Vermarktung:

• Der Makler kann Interessenten akquirieren und Kaufpreisverhandlungen führen, aber kein Angebot verbindlich annehmen, solange die Genehmigung nicht vorliegt.
• Für den Genehmigungsantrag beim Betreuungsgericht werden in der Regel der notarielle Kaufvertragsentwurf und der Nachweis des Verkehrswertes benötigt. Das Gutachten muss zu diesem Zeitpunkt bereits vorliegen.
• Die Bearbeitungszeit beim Gericht variiert stark — je nach Auslastung und Vollständigkeit der Unterlagen zwischen wenigen Wochen und mehreren Monaten. Betreuungsgerichte in städtischen Ballungsräumen haben erfahrungsgemäß längere Bearbeitungszeiten als ländliche Gerichte.
• Kaufinteressenten müssen auf diese Wartezeit hingewiesen werden; ein verbindlicher Kaufvertrag kann erst nach Genehmigung wirksam werden. Ein Makler, der diesen Mechanismus nicht kennt, setzt Kaufinteressenten unangemessenen Erwartungen aus.

Das Gutachten sollte — sofern es gerichtlich verlangt wird — beauftragt werden, bevor die Vermarktung beginnt. Andernfalls liegt ein Kaufangebot vor, bevor der Genehmigungsantrag gestellt werden kann.

Ablauf von der Beauftragung bis zur Beurkundung

Der typische Ablauf einer mandatsbezogenen Immobilienvermarktung gliedert sich in folgende Phasen:

1. Erstkontakt und Unterlagenübergabe: Klärung der Mandatsart, Legitimation, bekannte Besonderheiten. Ergebnis: gemeinsames Bild des Ausgangszustands.
2. Objektbesichtigung und Marktpreiseinschätzung: In der Regel innerhalb einer Woche nach Erstkontakt. Ergebnis: schriftliche Einschätzung mit Bewertungsbandbreite.
3. Entscheidung über Gutachten: Beauftragung eines Sachverständigen, wenn gerichtlich erforderlich oder aus Haftungsgründen geboten. Parallel beginnt die Vorbereitung der Vermarktungsunterlagen.
4. Vermarktung: Exposé, Anzeigenschaltung, Besichtigungen, Kaufpreisverhandlungen. Dauer: je nach Marktlage und Objekttyp; eine Zeitprognose ist nach der Marktpreiseinschätzung möglich.
5. Kaufangebot und Genehmigungsantrag: Bei genehmigungspflichtigen Verfahren: notarieller Kaufvertragsentwurf, dann Antrag beim Betreuungs- oder Nachlassgericht. Das Gutachten wird beigefügt.
6. Genehmigung und Beurkundung: Nach Eingang der gerichtlichen Genehmigung wird der Kaufvertrag endgültig beurkundet. Übergabe nach Kaufpreiszahlung oder Zahlung auf Notaranderkonto.

Dieser Ablauf ist der Regelfall. Abweichungen entstehen vor allem durch offene Mietverhältnisse, unklare Erbfolge, eingetragene Lasten, die vor Verkauf abzulösen sind, oder fehlende Unterlagen beim Grundbuchamt.

Wer entscheidet was — Rollentrennung im Mandat

Die Rollentrennung ist im Mandatskontext wichtiger als bei einem gewöhnlichen Privatverkauf — weil Entscheidungen später gegenüber Gerichten, Erben oder Gläubigern begründet werden müssen. Folgende Übersicht zeigt, wer für welche Entscheidung verantwortlich ist:

Entscheidung	Verantwortlich
Ob und wann verkauft wird	Berufsträger (Betreuer, Pfleger, Verwalter)
Welcher Kaufpreis angemessen ist	Berufsträger, auf Basis des Gutachtens
Welche Käufer kontaktiert werden	Makler, nach Absprache über Vermarktungsstrategie
Genehmigungsantrag beim Gericht	Berufsträger
Notarauswahl und Beurkundung	Berufsträger (oder Käufer nach Vereinbarung)
Exposé und Vermarktungsmaterial	Makler
Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV	Zertifizierter Sachverständiger

Diese Trennung ist nicht nur organisatorisch sinnvoll — sie ist haftungsrelevant. Ein Berufsträger, der die Preisfestsetzung dem Makler überlässt ohne eine schriftliche Wertgrundlage zu haben, kann sich gegenüber dem Gericht nicht darauf berufen, der Makler habe den Preis empfohlen.

Dokumentation für den Bericht — was das Gericht und die Erben sehen wollen

Nach Abschluss des Verkaufs brauchen Sie eine Dokumentation, die einem Prüfer — ob Gericht, Erbe, Gläubiger oder Versicherung — den Vermarktungsprozess nachvollziehbar macht. Die relevanten Unterlagen entstehen im Lauf der Zusammenarbeit:

• Schriftliche Marktpreiseinschätzung mit Datenbasis und Bewertungszeitraum
• Vermarktungsnachweis: Welche Kanäle wurden genutzt, wie lange, mit welchem Ergebnis? Relevant ist der Zeitraum der Schaltung, die Reichweite und die Anzahl der Anfragen.
• Interessentenübersicht: Wie viele Kaufinteressenten haben sich gemeldet, wie viele Besichtigungen haben stattgefunden, und warum wurde der gewählte Käufer bevorzugt?
• Kaufpreisbegründung: Falls der erzielte Preis vom Gutachtenwert abweicht — nach oben oder unten — gehört eine schriftliche Begründung dazu. Abweichungen nach unten sind im Mandatskontext erklärungsbedürftig.
• Exposé und Objektunterlagen in der beim Verkauf verwendeten Fassung

Diese Unterlagen stellt immozeit strukturiert zum Abschluss bereit — nicht als formloser E-Mail-Verlauf, sondern als dokumentierter Vorgang, der für die Akte aufbereitet ist. Das reduziert den Aufwand bei der Berichtserstellung erheblich.

Regionale Reichweite: Direktbetreuung und Partner

immozeit ist mit Sitz in Kornwestheim direkt im Großraum Stuttgart und in Baden-Württemberg tätig. Mandatsobjekte außerhalb Baden-Württembergs werden über geprüfte Partner vor Ort betreut — mit einem einzigen Ansprechpartner für die Koordination, der den Prozess kennt, während die Person vor Ort den lokalen Markt und die Daten des regionalen Gutachterausschusses einbringt.

Wenn Sie aus einer Kanzlei heraus Mandatsobjekte in verschiedenen Bundesländern betreuen, ist diese Struktur relevant: Sie müssen nicht für jedes Bundesland neu suchen und einarbeiten.

Nächster Schritt

Wenn Sie ein konkretes Mandat mit einer Immobilie haben und klären wollen, wie die Zusammenarbeit im Einzelfall aussieht — welche Unterlagen jetzt sinnvoll wären, ob ein Gutachten erforderlich ist, wie die Genehmigungslage einzuschätzen ist — nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Die erste Einschätzung kostet nichts und verpflichtet Sie zu nichts.